Las locaciones de inmuebles a partir del DNU/23

Por Alejandra Dománico (*) –

La legislación referida a los contratos de alquiler de inmuebles, cualquiera sea su destino, se ha visto modificada por el DNU 70/2023 que entró en vigencia el 28 de diciembre del 2023 y que, salvo que ambas cámaras del Congreso lo rechacen, o bien que la Justicia declare sus puntos Inconstitucionales, lo que hasta la fecha no ha sucedido, es la norma de aplicación. Veamos.

En primer término, resulta necesario decir que el DNU 70/23, modifica tanto el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN/2015), como la legislación específica que se dictó en materia de locaciones de inmuebles (en Junio del 2020, ley 27.551 y en Octubre del 2023, ley 27.737).

Con esta legislación se establecía, entre algunos límites a la voluntad de las partes, un plazo mínimo legal de tres años para vivienda familiar; la prohibición de contratar en moneda distinta a la de curso legal, o exigir garantías que superen el equivalente a un mes de canon locativo, o los reajustes, en principio por términos inferiores a un año para luego aceptar a los seis meses, siempre con índices que indicaba la misma ley. El fundamento histórico de estas limitaciones a la voluntad de las partes, es la situación de vulnerabilidad en la que se considera se encuentra quien necesita de la vivienda (inquilino), en relación a quien la proporciona (locador).

Entre los aspectos de mayor impacto del DNU y que es importante para tener en cuenta:

El principio de la Autonomía de la Voluntad: Este es el principio que dice inspirar la Reforma, donde lo que deciden las partes debe ser lo que se respete, sin que el Estado pueda ponerle límites como los que existían.

El Precio: Hasta la reforma solo podía pactarse en moneda de curso legal. A partir de la Reforma el Precio puede ser pactado en cualquier moneda, y solo se acepta la cancelación en la moneda pactada, no siendo posible, según el texto del DNU que los Jueces morigeren o cambien este pacto.

El Plazo: será el que fijen las partes, y en caso de no establecer ningún plazo se entenderá de dos años para vivienda familiar. Ha quedado eliminada la obligatoriedad de preavisar cuando no existe voluntad, por parte del propietario, de renovar el contrato al momento de su vencimiento.

La Actualización: Hasta la reforma se reconocen dos momentos, en primer término, se prohibió la actualización por periodos inferiores al año, para luego aceptar la posibilidad ajustes semestrales. Hoy con la reforma la actualización será la que pacten las partes, la que puede ser mensual, bimestral, anual, etc. y el índice también queda liberado a lo que las partes decidan al momento de celebrar el contrato.

El Depósito en Garantía: Ha variado también (monto que se abona al inicio del contrato con el objeto de cubrir eventuales deterioros en los inmuebles provenientes del uso normal, o el pago de servicios no abonados al momento de la finalización). Hasta la reforma solo podía consistir en un monto nunca superior al equivalente del primer mes de locación, no pudiendo exigirse pagares debiendo restituirse actualizado.  Con DNU 70/23 las partes pueden pactarlo libremente, y si se restituye o no y la forma.

Finalmente destacar: que esto son algunos de los puntos; que sería buena práctica, antes de contratar, asesorarse con un profesional por la fuerza que se da a lo que se firme; y resaltar especialmente que más allá del principio de la autonomía de la voluntad, hay un marco, conformado por los principios de Buena Fe y el No Abuso del Derecho (art.9 y 10 CCCN) que propician de garantía a cualquier contratación.

(*) Abogada, delegada provincial de la Asociación de Mujeres Jueces de Argentina, exjuez de Paz letrada, integrante de la comisión directiva de Conciencia San Juan

Fuente: Publicado en Nuevo Mundo, edición 902 del 9 de abril de 2024