Fantasmas Urbanos: Casas abandonadas en el centro sanjuanino

Escribe: Alejandra Dománico (*) –

En contraste con el creciente déficit habitacional, en la ciudad de San Juan se observan, cada vez en mayor numero, inmuebles en ubicaciones privilegiadas tapiados, caídos a pedazos o completamente vacíos y descuidados. Este llamativo fenómeno que afecta tanto la estética como la seguridad de los vecinos tiene, según nos hemos informado, un factor común, sus titulares han fallecido y los procesos sucesorios se encuentran no iniciados o no concluidos.

Cuando un titular de dominio fallece, su propiedad integra el acervo hereditario. Para que el inmueble pueda ser vendido, alquilado o reformado legalmente, debe haber acuerdo entre los herederos, y para formalizarlo, lo legalmente establecido es iniciar el proceso sucesorio, obtener la Declaratoria de Herederos y preferentemente lograr materializar la partición. En los hechos, no siempre se logran esos acuerdos y ya sea por desidia, costos, conflictos familiares, herederos en el extranjero, este proceso se abandona o nunca se inicia.

¿Hay alguna responsabilidad por el abandono? Dejar una vivienda deshabitada, sin uso prolongado, no es ilegal, sus titulares tienen la libertad de administrar y disponer de ellos según su voluntad, pero como todo derecho no es absoluto. Dejar una propiedad deshabitada y sin mantenimiento no es un acto neutro y libre de consecuencias. El derecho argentino impone responsabilidades que pueden recaer en un bien inmueble indiviso perteneciente al acervo hereditario, aunque el sucesorio no este siquiera iniciado.

1. Responsabilidad Fiscal y Catastral (Provincial): El inmueble sigue generando deuda de Impuesto Inmobiliario. En San Juan, la Ley N° 305-C de Catastro Territorial obliga al propietario o poseedor a mantener actualizados los registros, también se debe responder por la carga tributaria de nuestra ley provincial 151 I, también tasas Municipales. El incumplimiento abre el camino a ejecuciones fiscales por la deuda y el riesgo de que el Estado embargue la propiedad.

2. Responsabilidad por Daños a Vecinos (Civil): Un balcón desprendido, un muro que cae o un hundimiento son responsabilidad del dueño (o guardián). El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) establece claramente en su Art. 1757 que el dueño y el guardián son responsables del daño causado por el riesgo o vicio de la cosa. El abandono aumenta el «vicio» y, con él, la potencial indemnización.

3. Responsabilidad Urbanística y Sanitaria (Administrativas Municipales): Los Municipios suelen tener programas de incentivo para la conservación de inmuebles enfocados en la sanidad, higiene y estética y que incluyen la determinación de responsabilidad para los titulares a mantener la limpieza, el cerco y la salubridad. De no cumplir, la Municipalidad está facultada para intimar, ejecutar los trabajos de limpieza y cobrarlos con intereses, pudiendo incluso aplicar multas como se ha visto en San Juan en el caso de baldíos (Facultad propia de los Municipios que en San Juan consagra la Constitución Provincial y se refuerza en normas del Código Civil y Comercial (CCyCN), respecto a determinada regulación administrativa orientada al uso debido de la propiedad de un inmueble.

Y finalmente la consideración como Herencia Vacante. Si el abandono se vuelve absoluto, la ley habilita a indagar si esa herencia está vacante, figura prevista en el CCyCN. “Si no existen herederos o si estos renuncian a su derecho, los bienes pasan al Estado. Los bienes que carecen de dueño pasan a formar parte del Dominio Privado del Estado Nacional, Provincial o Municipal “(Art. 236 entre algunos artículos vinculados).

En este contexto de inmuebles deshabitados, abandonados deteriorándose o deteriorados, ubicados muchos en zonas privilegiadas, agravado por la demanda de vivienda, podría ser una buena práctica, que se activen los mecanismos estatales relevando estas situaciones, para aplicarles la normativa mencionada en cuanto a mantenimiento, cercos y seguridad, y en paralelo se adopten programas de incentivos, por ejemplo, tributarios, para que sean puestas en alquiler y/o cualquier otro beneficioso uso.

(*) Abogada, delegada provincial de la Asociación de Mujeres Jueces de Argentina, exjuez de Paz letrada, integrante de la comisión directiva de Conciencia San Juan

Fuente: Publicado en Nuevo Mundo, edición 1250 del 7 de octubre de 2025