Dominio y vecindad

Por Alejandra Dománico (*) –

Es noticia habitual el reclamo de vecinos respecto a actividades que desarrollan otros vecinos, como por ejemplo aquellas vinculadas con espectáculos públicos, o comercios en tanto entienden que afecta la tranquilidad de su vida diaria. También, y ya no en los medios sino en los tribunales, reclamos sobre humedad, olores, ventanas que miran a un patio etc., donde un vecino reclama a otro el cese de esa acción y hasta indemnización.

Interrogante: ¿Podemos realizar cualquier actividad en nuestro inmueble? ¿Podemos reclamar las actividades del vecino?

Nuestra Constitución Nacional (C.N.), nos da el marco del ejercicio de los derechos que ella reconoce consagrando el principio de que todo derecho reconocido será gozados conforme las leyes que reglamenten ese ejercicio, pero esas leyes no podrán alterarlo (art. 14 y 28 C.N.)

En lo relativo a la propiedad inmueble, la legislación civil le otorga al titular de ese derecho «el dominio de la cosa sobre la cual es dueño», el derecho a usarla, disfrutarla, enajenarla, etc. Ahora ese Derecho no es absoluto, reconoce limitaciones.

Estas restricciones no siempre han sido iguales y han protagonizado constante evolución, desde el Código Civil de Vélez Sarsfield donde si bien ya existían restricciones al dominio, se reconocía el derecho de desnaturalizar o destruir la propiedad (art. 2513 CC suprimido), llegando a la Reforma de la Constitución Nacional y al Código Civil y Comercial (CCCN), vigente desde agosto del 2015.

Como resultado final en nuestra legislación contamos con normas que restringen el

dominio de la propiedad inmueble en razón del interés general y del interés particular del vecino. Las referidas al Interés General solo pueden ser establecidas por ley, ordenanza, resolución etc. ya sea Nacional, Provincial o Municipal, ya que son de carácter administrativos (art.1970 CCCN), (normas sobre Edificación, horario de actividades, Sanidad, higiene etc.).

Están las que tienden a la preservación del medio y ubican el límite en la compatibilidad del ejercicio con la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, fauna, biodiversidad, el agua y los valores culturales, el paisaje entre otros (art. 240 CCCN).

En cuanto a la vecindad, respondiendo a las preguntas iniciales, debemos aceptar algunas restricciones las que no son indemnizables (1970 CCCN) como, las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, vibraciones o inmisiones similares de un vecino en relación a los otros siempre que no excedan la norma tolerancia teniendo en cuenta las condiciones de lugar. Se mencionan además otras restricciones (controlar que árboles y arbustos no causen perjuicio tanto en raíz y ramas al colindante; no construir ventanas frontales que resten intimidad al vecino, la altura de los linderos, etc.)

Faculta en caso de controversia a los jueces a valorar si esas molestias exceden el uso regular. En el caso, por ejemplo, de un local bailable colindante, que genera molestia por la salida exterior de sonido, se puede reclamar el cese de la molestia, como así una posible indemnización. El criterio de normal tolerancia ha sido asimilado a lo que es común a la mayoría de las personas.

Finalmente se dice que estás restricciones tienen doble faz, limitan nuestro derecho de propiedad y la del vecino, nos imponen el deber tolerar y que nos toleren acciones necesarias para el desarrollo de la vida familiar, comercial o industrial, siempre que se realicen dentro de los límites de razonabilidad y pacífica convivencia.


(*) Abogada, delegada provincial de la Asociación de Mujeres Jueces de Argentina, juez de Paz letrada, integrante de la comisión directiva de Conciencia San Juan


Fuente: Nuevo Mundo, edición 780 del 12 de septiembre de 2023