La Ley de Alquileres vigente

Por Alejandra Dománico (*)

Una amiga, después de que su hija aprobara el ingreso a la Facultad en Córdoba, se preparaba a firmar para ella contrato de alquiler de un departamento donde, con otra compañera, viviría. Con la mudanza lista, la Inmobiliaria le manifestó que el contrato no se firmaría y que no tienen otros departamentos ya que los propietarios con inmuebles disponibles esperarán a ver si se concreta el trascendido sobre la suspensión de la actual ley de alquileres.

Si bien no existe declaración o resolución oficial en dirección a generar un cambio en la normativa que rige los contratos de alquileres, el solo «trascendido de que se suspenderá la ley vigente» ha generado, como es imaginable y las noticias nos cuenta, incertidumbre y paralización del mercado inmobiliario, con alto costo, en este caso para quienes deben renovar sus contratos o iniciar nuevos. Gran impotencia.

¿Cuál es la ley de cuya suspensión se habla y qué dice? La ley de alquileres vigente es la 27.551 que entró en vigencia en el 2020 (ley Lipovetsky). Ella modifica al Código Civil y Comercial en cuanto al plazo mínimo para un alquiler, elevándolo de dos años a tres, también estableció que la actualización de los valores se haría una vez al año (a diferencia del Código), y según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central (promediando inflación y salarios). Liberó al inquilino del pago de indemnización cuando éste lo rescindía siempre que avise con tres (3) meses de anticipación, entre las más trascendentes.

Es de destacar, que las normas sobre alquileres calificadas como de orden público, no pueden ser válidamente modificadas por las partes,  es decir que si el plazo del contrato  se fijo en menos tiempo que el legal, vale el legal.

Se dice que esta ley fracasó en sus objetivos ¿Por qué? Muchos son las críticas, entre ellas que «Si bien da seguridad al inquilino al darle tres años de vigencia a su contrato, encareció el precio de los inmuebles», ya que por un lado los propietarios teniendo en cuenta que podían solo actualizar los valores una vez al año, elevaron considerablemente el valor inicial para evitar lo licué la inflación, o lo sacaron del mercado destinándolo a la venta, a alquiler temporario, o solo prefiriendo tenerlos desocupados. Esto disminuyó y disminuye la oferta, lo que impacta directamente nuevamente en el precio. Se dice irónicamente que es una ley muy equitativa ya que nadie se beneficia con ella, todos se perjudican.

¿Se ha suspendido? ¿Puede derogarse? Solo puede derogar una ley el mismo Congreso que la dictó. Si no obstante ello llegare a suspenderse, los contratos vigentes no cambian ya que han sido celebrados durante su vigencia. Los nuevos, y si no se brinda otra alternativa, se regirían por el Código Civil y Comercial que fue el modificado por la ley (dos años mínimos de plazo y reajuste conforme pacten las partes), lo que resiste todo defensor de inquilinos y consumidores.

Varios son los sectores afectados. Según algunas estadísticas, entre los propietarios el mayor porcentaje corresponde a personas mayores de 65 años (personas en condiciones de jubilarse y que la renta contribuye a solventar sus gastos). Por otro lado se pública que se necesitan veinte (20) años (240 meses), de un Salario Mínimo íntegro para poder adquirir una vivienda familiar, siendo en la gran mayoría de los casos, casi la única opción alquilar. También al mercado de la construcción le llega cualquier medida sobre alquileres, en tanto aliente o desaliente la inversión con miras a obtener bienes con ese destino.En definitiva, la ley está vigente y solo hay rumores sobre su posible modificación en lo inmediato, con el consecuente daño. Hay consenso sobre la necesidad de cambio y polémica sobre qué y cómo cambiar. Creemos que urge dar tratamiento por los carriles constitucionales, evitando dilaciones pero también improvisaciones. En el caso de mi amiga, le puede significar perder un año a su hija, pero sin duda esta situación de parálisis por trascendidos, rumores y falta de determinación,   traerá para muchos costos más altos e irreparables.


(*) Abogada, delegada provincial de la Asociación de Mujeres Jueces de Argentina, juez de Paz letrada, integrante de la comisión directiva de Conciencia San Juan

Fuente: Nuevo Mundo, edición 686 del 11 de abril de 2023